Votre maison se trouve sur une route fortement fréquentée et vous avez beaucoup de mal à la vendre à cause du vis-à-vis et des nuisances sonores. Les promoteurs ne s’y intéressent pas non plus, car les règles d’urbanismes sont peu rentables et trop drastiques en ce qui concernant votre adresse. La seule solution est de la valoriser en usage commercial pour séduire une clientèle professionnelle.
Changement d’usage ou de destination ?
Le changement d’usage consiste à demander une autorisation provisoire. La personne qui occupe la maison ou la pièce, le locataire ou le propriétaire, souhaite l’utiliser pour son activité professionnelle. Pour ce faire, il faut qu’il obtienne une autorisation administrative qui lui sera liée à titre personnel. Lorsqu’il quittera le local, la maison redeviendra de façon automatique un simple local d’habitation.
Soulignons que l’autorisation est inéluctable uniquement dans deux cas précis. Elle est obligatoire si le projet de transformation touche un local d’habitation. C’est aussi le cas d’une maison située dans une commune ayant plus de 200 000 habitants minimum et dans l’un des départements de 92, 93 et 94, à l’exception des ZFU ou zones franches urbaines.
Ceci étant, il n’est pas nécessaire de faire une requête si l’activité professionnelle ou commerciale est pratiquée par l’occupant, qui a sa résidence principale dans le logement et que celle-ci ne s’accompagne pas d’une réception de marchandises ou de la clientèle.
Concernant le changement de destination, il concerne le local. C’est une demande de modification définitive de l’usage de la maison. Pour cela, les destinations possibles sont définies par le PLU ou Plan Local d’Urbanisme. Ce sont notamment l’hébergement hôtelier, l’habitation, les commerces, les bureaux, l’industrie, l’artisanat, les entrepôts, etc.
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Quelles sont les autorisations nécessaires ?
Transformer une maison en local commercial revient à changer son usage d’origine. Cette modification dans l’utilisation du bien est cependant encadrée par la législation. Sous certaines conditions, cela nécessite une autorisation préalable de la mairie où se trouve le logement en question. Tous les immeubles destinés à usage d’habitation sont en effet régis par des Codes d’habitation concernant leur statut juridique. Ces règles ont pour but de protéger ce type de logement.
Pour avoir le changement d’usage, la loi applicable est le Code de la Construction et de l’Habitation. Pour le changement de destination, il faut se référer au Code de l’Urbanisme. À ce titre, il existe deux cas de figure. Pour tous les travaux qui nécessitent de créer un plancher de 5m2 de surface ou de modifier la façade de l’immeuble ou ses structures porteuses, il faut demander un permis de construire. En revanche, une simple déclaration préalable peut suffire pour les travaux d’aménagements intérieurs. Toutefois, dans les deux cas, il faut toujours une autorisation pour une modification d’utilisation.
Pour un changement de destination, l’obtention d’un accord du bailleur ou de l’ensemble des copropriétaires est inéluctable.
Un changement au niveau de la fiscalité
Comme mentionné précédemment, pour transformer un logement à usage d’habitation en local commercial, il faut une autorisation d’urbanisme sous forme de permis de construire ou de déclaration. Celle-ci est liée au PLU qui définit toutes les destinations d’un local, qu’il soit exploité comme bureau ou comme habitation ou comme hébergement hôtelier, ou commerce, etc.
Notez que toute modification d’usage ou de destination d’un logement, notamment pour être utilisé comme un local commercial, a aussi des conséquences sur le montant du loyer à partir duquel l’impôt foncier est calculé. C’est la raison pour laquelle la personne à l’origine du changement doit également effectuer une déclaration auprès des services du cadastre dont le logement concerné dépend. Pour ce faire, il a un délai de 3 mois après la transformation.
Cela dit, l’exploitant-bailleur peut aussi demander un crédit auprès de la SCI en charge de la gestion des murs commerciaux pour financer les travaux d’aménagement de son local. Soulignons qu’il est tout à fait possible de considérer comme travaux tous les changements apportés au mur, y compris les toilettes. D’un point de vue fiscal, ceux-ci représentent un atout, car le montant emprunté sera transformé en déficit foncier. En conséquence, la SCI sera soulagée d’imposition en fonction des sommes déclarées.
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